A lei do inquilinato (lei 8.245/91) dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. A lei é extensa e por isso um contrato bem elaborado e de acordo com a legislação é importante para evitar problemas e litígios futuros.
Geralmente os contratos de locação residencial são por prazo determinado e estipulam um prazo de 30 meses. No que diz respeito ao locatário, a devolução do imóvel poderá ocorrer, independente do motivo, mediante o pagamento da multa pactuada no contrato, compensando o locador pela quebra da expectativa do contrato firmado entre as partes. É comum ainda que os contratos prevejam a dispensa da multa após 12 meses de locação, mas essa ou qualquer outra dispensa deve estar claramente prevista no contrato.
Tal multa, normalmente fixada no equivalente a 3 vezes o valor do aluguel, deve ser proporcional ao tempo restante para o término do contrato.
O artigo 4º da lei do inquilinato prevê que:
“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Importante ressaltar que o valor da multa devida pelo locatário ao locador, por devolução do imóvel antes de encerrado o prazo previsto no contrato, deve ser proporcional ao tempo restante do prazo.
Como exemplo prático podemos utilizar a seguinte situação: locação residencial pelo prazo de 30 meses, pelo valor de R$ 1.000,00 por mês, com previsão de multa de 3 aluguéis (R$3.000,00). O locatário permaneceu no imóvel por 10 meses e resolve devolvê-lo 20 meses antes do término do prazo.
Para este caso devemos dividir o valor total da multa pelo número de meses da locação e multiplicar pelo número de meses restantes para o encerramento do contrato, o que, no nosso caso daria o valor de R$ 2.000,00.
Lembramos também que quando a locação ultrapassa o período estipulado no contrato sem manifestação de nenhuma das partes ele se transforma em contrato por tempo indeterminado que vigora enquanto durar o acordo entre as partes. Nesse caso o locatário não precisará pagar multa quando decidir deixar o imóvel, sendo previsto muitas vezes apenas a notificação do locador com uma antecedência de 1 mês.
